Definition Wohnungseigentum

Oftmals tritt bei Wohnungseigentümern die Frage auf was Wohnungseigentum bedeute und welche Rechte und Pflichten ein Wohnungseigentümer wahrnehmen kann und muss. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) wird in § 2 WEG Wohnungseigentum als das dem Miteigentümer einer Liegenschaft oder einer Eigentümerpartnerschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen definiert.

Der Wohnungseigentümer ist immer Miteigentümer einer Liegenschaft, er verfügt also auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft. Im Gegensatz zu einem schlichten Miteigentümer hat der Wohnungseigentümer seinem Miteigentumsanteil an der Liegenschaft untrennbar das Recht zur ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnung, eine sonstige selbstständige Räumlichkeit oder einen Kfz-Abstellplatz auf dieser Liegenschaft.

Zubehör-Wohnungseigentum ist mit dem Wohnungseigentum verbunden, davon baulich aber getrennt, und berechtigt zur ausschließlichen Nutzung von z.B. Kellerräumen, Dachbodenräumen, Hausgärten oder Lagerplätzen.

Wohnungseigentümer

Ein Wohnungseigentümer oder eine Eigentümerpartnerschaft sind also immer auch „nur“ Miteigentümer einer Liegenschaft. Sie verfügen auch über einen ideellen Anteil an der gesamten Liegenschaft, der in Anteilen ausgedrückt wird (z.B. 94/2310).

Änderungen am Wohnungseigentumsobjekt

Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer das ausschließliche Nutzungsrecht an seinem Wohnungseigentumsobjekt und kann vorbehaltlich allfälliger baubehördlicher Genehmigungen auf seine Kosten Änderungen vornehmen.

Kann es dabei allerdings zur Schädigungen des Hauses oder zur Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer kommen, sind derartige Änderungen nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer erlaubt. Dasselbe gilt, wenn das äußere Erscheinungsbild des Hauses beeinträchtigt wird oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder anderer Sachen entstehen kann.

Wesentliche Änderungen, für die eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer notwendig ist, sind etwa der Einbau einer zweiten Eingangstür, die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung einer Terrasse auf einem Flachdach. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist  ebenfalls für eine Umwidmung notwendig, etwa die Umwidmung einer Wohnung in eine Arztpraxis oder die Umwidmung eines Verkaufsraumes in ein Restaurant.

Folgenden Änderungen (vorbehaltlich einer allfällig damit verbundenen Baugenehmigung) müssen die anderen Wohnungseigentümer jedoch immer zustimmen:

  • dem Einbau einer Wasserentnahmestelle oder eines Klosetts in der Wohnung
  • der Errichtung von Strom-, Gas-, Wasserleitungen
  • der Errichtung von Telefonleitungen
  • der Errichtung von Beheizungsanlagen und Ähnlichem
  • der Anbringung von Anlagen für Hörfunk- und Fernsehempfang und Multimediadienste, wenn ein Anschluss an bestehende Einrichtungen nicht möglich oder zumutbar ist.

Werden für derartige Änderungen auch Objekte der anderen Wohnungseigentümer beansprucht, muss der betroffene Eigentümer die Änderung nur zulassen, wenn sie keine wesentliche oder dauernde Beeinträchtigung seines Objektes zur Folge hat und ihm bei Interessensabwägung auch zumutbar ist.

Notwendig ist die Zustimmung jedes einzelnen Wohnungseigentümers, ein Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft ist nicht ausreichend. Auch ein Verwalter ist nicht berechtigt, derartige Zustimmungen zu geben. Verweigern die Wohnungseigentümer allerdings ihre Zustimmung, kann diese eventuell durch eine Genehmigung des Gerichtes ersetzt werden.

Ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer dürfen unwesentliche Veränderungen, wie etwa die Entfernung einer nichttragenden Innenwand oder der Einbau eines Ofens, vorgenommen werden.

Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers

Der Wohnungseigentümer muss auf seine Kosten sein Objekt und die damit verbundenen Einrichtungen warten und instand halten, so dass die anderen Eigentümer keinerlei Nachteil haben. Dazu gehören insbesondere Strom-, Gas- und Wasserleitungen sowie Heizungs- und Sanitäranlagen.

Der Wohnungseigentümer muss ein Betreten und die Benützung seines Objektes zulassen, wenn dies zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft und zur Behebung ernster Schäden des Hauses erforderlich ist. Für vermögensrechtliche Nachteile muss der Eigentümer von der Eigentümergemeinschaft angemessen entschädigt werden.

Quelle: ÖVI