Umsatzsteuer bei Eigentümergemeinschaften
Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) stellen im Sine des Umsatzsteuergesetzes (UStG) Unternehmer dar. Diese erbringt Leistungen zur Verwaltung und Erhaltung des gemeinsamen Eigentums. Die WEG ist prinzipiell zum Vorsteuerabzug berechtigt insofern ordnungsgemäße Rechnungen vorliegen. Bei einem Jahresumsatz unter € 30.000.- netto greift die Kleinunternehmerregelung in welcher keine Umsatzsteuerpflicht entsteht, jedoch auch keine Vorsteuerabzugspflicht. Die WEG kann jedoch keinen Regelbesteuerungsantrag beim Finanzamt stellen.
Betriebskosten bei Eigentümergemeinschaften
Ist die Eigentümergemeinschaft umsatzsteuerpflichtig werden die Betriebskosten mit Umsatzsteuer an die Eigentümer weiterverrechnet. Die Vorsteuerbeträge (z.B. Strom mit 20% USt, Müllabfuhr mit 10% USt.) können von der WEG beim Finanzamt geltend gemacht werden. Die Umsatzsteuer muss jedoch vorher bei einer Weiterverrechnung an die Miteigentümer abgeführt werden. Diese Abrechnung erfolgt anhand der monatlichen Akontozahlungen sowie anhand der Jahresabrechnung.
- Bei Wohnungen, welche zu Wohnzwecken genutzt werden erfolgt die Verrechnung sämtlicher Betriebskosten (auch jene Rechnungen, die mit 0 % UST ausgewiesen sind) mit 10 % Umsatzsteuer, die Lieferung von Wärme (Heizung) wird immer mit 20 % Umsatzsteuer belastet.
- Bei Geschäftsräumen, Büros, Lager, Garagen etc., welche nicht zu Wohnzwecken sondern gewerblich genutzt werden, werden die Kosten mit 20 % Umsatzsteuer belastet.
Beiträge zum Instandhaltungsfonds werden nicht mit Umsatzsteuer eingehoben, da diese Zahlungen Ansparungen sind und deshalb nicht steuerbar (0% UST).
Größere Reparaturen/Sanierungen werden in der Regel über die Rücklage abgewickelt. Da die Zuführung zur Rücklage umsatzsteuerfrei ist, wird bei Ausgaben, die über die Rücklage verrechnet werden, die sogenannte Aufwandsumsatzsteuer fällig. Diese Umsatzsteuer beträgt je nach Nutzung des Bestandes (Wohnungsnutzung oder gewerbliche Nutzung) 10 % bzw. 20 %.
Dies stellt in der Regel einen steuerlichen Vorteil bei Wohnungsnutzung für den eigennutzenden Wohnungseigentümer dar, da für die Wohnungsnutzung 10 % USt abgeführt werden, bei vielen Leistungen jedoch 20 % USt (Vorsteuer) von der WEG vom Finanzamt rückforderbar sind.
Eigentümergemeinschaften, die nicht umsatzsteuerpflichtig sind müssen ihre Rechnungen (Gemeindeabgaben, Strom, Heizung, Versicherungsprämien etc.) jeweils brutto begleichen und können sich keine Vorsteuer vom Finanzamt holen. Die gesamten Betriebskosten werden dann brutto an die Miteigentümer weiterverrechnet (im Rahmen der Betriebskostenakonti bzw. der Jahresabrechnung).
Quelle: Immopro