Das Thema Beschlussfassung sorgt immer wieder für Diskussionen bei Wohnungseigentumsgemeinschaften. Gemäß § 24 WEG 2002 können die Miteigentümer im Wohnungseigentum ihre Willensbildung entweder in einer Eigentümerversammlung oder durch einen Umlaufbeschluss festlegen.

Eigentümerversammlung (§ 25 WEG 2002)

Sowohl der Hausverwalter als auch einzelne Miteigentümer können eine Eigentümerversammlung einberufen. Soweit nicht anders vereinbart beruft der Verwalter zwingend alle 2 Jahre eine Versammlung ein. Eine Vereinbarung zu anderwärtigen Intervallen bedarf eines Beschlusses mit Zweidrittelmehrheit. Mindestens drei Wohnungseigentümer, welche zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, können vom Verwalter unter Angabe eines wichtigen Grundes die Einberufung einer Versammlung verlangen.

Die zur Beschlussfassung anstehenden Tagesordnungspunkte sind jedem Wohnungseigentümer mindestens zwei Wochen vor der geplanten Versammlung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Neben einem postalischen Versand an eine inländische Zustellanschrift muss die Einberufung samt Tagesordnung zusätzlich zur durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses sichtbar gemacht werden.

Der bestellte Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, ein Protokoll über die Eigentümerversammlung zu führen (vgl § 25 Abs 3 WEG 2002). Die Stimmrechte in der Eigentümerversammlung können entweder persönlich oder aufgrund einer darauf gerichteten schriftlichen Vollmacht, die nicht älter als drei Jahre alt ist, durch einen Vertreter ausgeübt werden.

Soweit es zur Willensbildung nicht der Einstimmigkeit bedarf, richtet sich die Mehrheit der Stimmen der Miteigentümer nicht nach der Anzahl der Personen, sondern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 24 Abs 4 WEG 2002).

Ist Gegensstand der beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsverhältnis oder Rechtsstreit mit einem Wohnungseigentümer oder mit einer Person, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbunden ist, so steht diesem Wohnungseigentümer kein Stimmrecht zu (§ 24 Abs 3 WEG 2002).

Hinsichtlich der Modalitäten der Abstimmung enthält das Gesetz keine Regelungen, sodass wohl jede formlose Mehrheitsbildung als gültige Beschlussfassung zu qualifizieren sein wird. Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind jedem Wohnungseigentümer sowohl durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen.

Dem übersendeten Beschluss ist ein Hinweis darauf beizufügen, dass für den Beginn der Frist zur Anfechtung des Beschlusses dessen Anschlag im Haus maßgeblich ist. Zugleich ist der Tag des Anschlages und das sich daraus ergebende Ende der Frist bekannt zu geben (§ 24 Abs 5 WEG 2002).

Umlaufbeschluss

Im Falle eines schriftlichen Umlaufbeschlusses ist keine von diesem getrennte vorhergehende schriftliche Verständigung erforderlich. Die Entscheidung kommt erst dann zustande, wenn auch dem letzten Eigentümer die Gelegenheit zur Äußerung geboten wurde, wobei in der Übersendung oder in dem persönlichen Überbringen eines Unterschriftsformulares eine der Beschlussfassung selbst vorangehende Verständigung des jeweiligen Miteigentümers gelegen ist. Auch dem zuletzt verständigten Miteigentümer (der als letzter den vorbereiteten Umlaufbeschluss zur Abstimmung erhält) muss eine angemessene Äußerungsfrist gewährt werden.

Worüber entscheiden Wohnungseigentümer?

Die Entscheidungen der Wohnungseigentümer können anhand von Maßnahmen der ordentlichen und der außerordentlichen Verwaltung unterschieden werden.

Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung und spezielle Minderheitsrechte

Die sogenannte ordentliche Verwaltung umfasst Maßnahmen, welche der Erhaltung und Verwaltung des gemeinsamen Gutes dienen, sich im gewöhnlichen Verlauf der Dinge als notwendig oder zweckmäßig erweisen, im Interesse aller Miteigentümer liegen und keine besonderen Kosten verursachen. Gemäß § 28 WEG 2002 zählen folgende Aktivitäten zur ordentlichen Verwaltung einer Liegenschaft:

  • die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft im Sinne des § 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt.
  • die Bildung einer angemessenen Rücklage. Die Miteigentümer haben eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen zu bilden. Die Rücklage muss angemessen sein, wobei die Angemessenheit nach wirtschaftlichen Kriterien unter Bedachtnahme auf den Verwendungszweck zu beurteilen ist, nicht aber an der Leistungsfähigkeit der Miteigentümer zu messen ist.
  • Aufnahme eines Darlehens zur Deckung der durch die Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zur ordnungsgemäßen Erhaltung;
  • die angemessene Versicherung der Liegenschaft; Zur angemessenen Versicherung der Liegenschaft gehören auf jeden Fall eine Feuer- und eine Haftpflichtversicherung;
  • die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrages;
  • die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters
  • die Erlassung und Änderung der Hausordnung;
  • die Vermietung der verfügbaren allgemeinen, aber einer abgesonderten Benützung zugänglicher Teile der Liegenschaft, an eine Person, die nicht Wohnungseigentümer ist, und die Aufkündigung dieser Mietverträge;
  • die Aufkündigung der obig angeführten, geschlossenen Mietverträge
  • die Erstellung und Vorrätighaltung eines Energieausweises nach § 2 Z 3 EAVG für das gesamte Gebäude

Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung

Das WEG 2002 trifft in § 29 Abs 1 WEG 2002 Regelungen für einen Teilbereich der außerordentlichen Verwaltung, nämlich jenen Bereich, der sich auf die Veränderungen an den allgemeinen Teil der Liegenschaft, die über die in § 28 WEG 2002 genannten Angelegenheiten hinausgehen, beschränkt.

Es entscheidet die einfache Mehrheit, wenn Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft vorgenommen werden sollen. Unter Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft sind nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen zu verstehen.

Kommt nun ein Mehrheitsbeschluss über die von § 29 Abs 1 WEG 2002 betroffenen Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung zustande, so kann jeder der Überstimmten dagegen binnen 3 Monaten (bei unterbliebener Verständigung des Miteigentümers von der beabsichtigten Beschlussfassung und von ihrem Gegenstand binnen 6 Monaten) ab Anschlag des Beschlusses das Gericht anrufen.

Schaffung und Änderung einer Benützungsregelung

Sämtliche Wohnungseigentümer können schriftlich eine Vereinbarung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft treffen. Nach § 17 Abs 2 WEG 2002 kann jeder Wohnungseigentümer eine gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft oder die gerichtliche Abänderung einer bestehenden Regelung aus wichtigen Gründen beantragen.

Bis zu einer rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung übe einen solchen Antrag auf gerichtliche Regelung über die Benützung der verfügbaren allgemeinen Teile der Liegenschaft kann während des Verfahrens mit einer Mehrheit von 2/3 der Anteile eine vorläufige Benützungsregelung beschlossen werden.

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Quelle: Hausverwaltung 4 You GmbH; Bundeskanzleramt Rechtsinformationssystem