Beitragspflicht des Wohnungseigentümers

Die Aufwendungen einer Liegenschaft sowie die Beiträge zur Rücklage (Instandhaltung)  werden gemäß § 32 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile aufgeteilt. Dies gilt insofern kein abweichender Aufteilungsschlüssel vereinbart wurde. Die Hausverwaltung schreibt diese Beträge den einzelnen Wohnungseigentümern in Form von Akontozahlungen vor. Mangels anderslautender Vereinbarung sind die vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft am fünften eines jeden Kalendermonats fällig (§ 32 Abs 9 WEG).

Säumige Zahler

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer Akontozahlungen nicht durchführen bzw. Sonderumlagen für Sanierungen nicht entrichten können bzw. möchten.

Mahnung und Klagsführung bei Zahlungsverzug – Vorzugspfandrecht

Die Hausverwaltung hat im Rahmen der ordentlichen Verwaltung Sorge zu tragen, dass sämtliche Wohnungseigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen. Bei Nichtbezahlung trotz Abmahnung hat er binnen sechs Monaten ab Fälligkeit der Forderung (§ 20 Abs 5 iVm § 27 Abs 2 WEG) Klage einzubringen und eine grundbücherliche Anmerkung der Klage zu beantragen.

Zwar ist der Verwalter zur Wahrung des Vorzugspfandrechtes verpflichtet, Kläger ist aber nicht der Verwalter sondern die Eigentümergemeinschaft. Zur klagsweisen Geltendmachung ist eine Mahnklage ausreichend.

Exekution

Grundsätzlich stehen nach rechtskräftiger klagsweise Geltendmachung des ausständigen Betrages die in der Exekutionsordnung (EO) vorgesehenen Exekutionsarten offen.

Scheitern von Forderungs- und Fahrnisexekution – Ausschussverfahren

Sollten sämtliche sonstige Exekutionsmittel nicht zum erwünschten Ziel führen, verbleibt noch das Ausschlussverfahren im Sinne des § 36 WEG. Dieses Verfahren sieht ua bei Vernachlässigung der dem Wohnungseigentümer obliegenden Pflichten, insbesondere bei Nichtleistung der ihm obliegenden Zahlungen, die Möglichkeit der Ausschlussklage durch die Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer vor (§ 36 Abs 1 Z 1 WEG).

Bei Zahlungsverzug ist zu entscheiden, ob der säumige Wohnungseigentümer die offenen Forderungen bis zum Schluss der dem erstinstanzlichen Urteil vorangehenden Verhandlung leistet. Im Verfahren auf Ausschließung des Wohnungseigentümers aus der Gemeinschaft besteht eine Bindung an einen vollstreckbaren Zahlungsbefehl, mit welchem der Wohnungseigentümer zur Nachzahlung offener Betriebskosten verpflichtet wurde. Behauptet dieser, der Zahlungsbefehl wäre ihm nie zugestellt worden, so muss er dies im Verfahren auf Aufhebung der Vollstreckbarkeitsbestätigung geltend machen (vgl. dazu OGH zu 5 Ob174/08m).

§ 36 Abs 4 WEG sieht nach Rechtskraft des stattgebenden Urteils im Ausschlussverfahren eine Frist von drei Monaten vor, in welcher der Wohnungseigentümer freiwillig die Liegenschaft veräußern könnte. Im Anschluss daran kann eine Zwangsversteigerung des Miteigentumsanteiles nach den Bestimmungen der §§ 133 EO beantragt werden.

Wir von Rieß & Schwarz Hausverwaltung unterstützen unsere Wohnungseigentümer bei der Durchsetzung ihrer Rechte.

Quelle: WEKA